陳建志

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內容來自sina新聞

研究顯示鬼城或許隻是例外 房產市場正復蘇

  盡管神木、溫州和鄂爾多斯房地產市場狀況令人擔憂，但是渣打銀行的一項研究表明，中國中小城市房地產市場的狀況並沒有人們想象的那麼糟糕，"鬼城"或許隻是例外。"四、五線城市房屋庫存存在較大問題的證據有限。"研究人員稱，"土地銷售強勁上揚表明小城市的房地產市場正溫和復蘇"。

  從去年年中以來，中國樓市呈現新一輪強勁的增長。這讓所有唱空者顏面丟盡。現在，唱衰者開始從北上廣一線城市"撤退"，轉而對中小城市發起"攻擊"，認為那些地方存在嚴重的泡沫，且將率先破滅。他們的證據包括鄂爾多斯新城康巴什、溫州以及神木。

  康巴什是鄂爾多斯為瞭緩解老城區住房和交通壓力而建的一個開發新區，卻以其耗資巨大、人煙稀少而為國人所知。"鬼城"一詞最早也是描述它所造。 據說，那裡的房價從兩萬跌至3千。溫州房價連跌23個月，近日更傳出"房主棄屋而去，銀行不得不接手"的消息。神木則因煤炭景氣不再，樓市炒作成無源之水，遂成崩塌之勢。

  據此，唱空者們稱，中小城市經濟落後，居民收入不高，人口總體上甚至在流出，剛需有限，從而導致那裡的房地產市場嚴重供過於求，"基本到瞭無可挽回的地步"。

  這是一個更加大膽的預言。事實上，逾200個中小城市的房地產市場活動狀況，是房屋民間2胎轉貸利率多少免費諮詢試算決定房地產行業對今年經濟增長影響的關鍵。如果那裡發生的和將要 發生的事實確如唱衰者所說，那麼災難無疑已經臨近。何況，受限於相關數據的短缺，使得任何瞭解真相的努力都倍顯困難，這更增添瞭"鬼城預言"影響人們思維 的力量。

  然而，渣打銀行的研究團隊通過對三項公開數據--通過土地成交量減去房屋銷售量計算出的房屋庫存水平、可售住宅面積、土地交易量--的分析發現，盡管很多中小城市房屋銷售復蘇程度弱 於大城市，房屋庫存水平似乎也沒有下降，但很多中小城市的房地產開發商正在購入土地，這表明他們仍相對看好房地產行業的前景。

  近幾年，渣打銀行的研究團隊通過使用購地數量和房屋銷售量構建瞭一個簡單模型，用以評估中國一線到三線城市當前或短期內的房屋庫存狀況。一個成 功的先例是，2012年鑒於預期房屋供應十分有限，該模型確顯示一線城市的房價可能上漲，事實果然如此。對於中小城市，這個模型給出的提示是，"城市越 小，庫存越糟內湖土地貸款房貸糕"的說法並不成立。

  渣打銀行使用的第二組數據是40個城市的可售住宅面積。該數據由某網站提供，相關數據從2006年開始。40個城市中包含4個一線城市、6個二線城市、5個三線城市和25個中小城市。可售住宅面積包含已獲得銷售或預售許可建融台南後壁建融的住宅面積，包括在建房和竣工住房。

  該組數據表明，今年三線城市月均可售住宅面積一直在下降，從2012年的353萬平方米下降至2013年6月的339萬平方米。三線以下城市月 均可售住宅面積在此期間基本持平，過去18個月保持為260萬平方米。換句話說，中小城市似乎正被庫存所困擾，盡管並未看到小城市庫存增加的跡象。

  "不過，我們不能排除一些房屋沒有進入市場，以避免出現令人緊張的高庫存的可能性。也就是說，如果開發商感覺市場不能夠消化他們的現有庫存，他們可能會推遲申請銷售許可。"研究人員稱。

  最後一組是土地成交量數據，也是現有的唯一涵蓋超過300個城市的數據。這組數據給出的是二線城市和數百個較小規模城市(包括三線城市)的土地 銷售增長狀況。該數據顯示，中小城市的土地市場似乎恢復良好，小城市土地成交量自2012年初觸底之後，2013年5～7月間同比增長50%。土地市場的 狀況表明，開發商正試圖增加在中小城市的土地儲備，這暗示在中小城市供應過量並不是普遍存在的問題。

  "在中國650多個設市城市中，其中約有300個城市推動著全國住宅房地產市場。如此龐大的基數，各種情況都有可能發生，包括像鄂爾多斯那樣的 情況。然而，除個別的"鬼城"以外，中小城市整體情況仍然較有彈性。部分城市的庫存仍然居高不下--這將使那裡的開發商擔憂。然而，土地市場活動表明開發 商們擁有足夠的現金和信心購進更多土地，可售住宅面積表明，中小城市的房地產市場動態整體上保持著穩定。"研究人員稱。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-26/18152384814.shtml

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