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2014年佛山禪桂中心寫字樓成交套數同比上漲20%
桂城一新建寫字樓。/佛山日報記者張嘉穎攝
佛山新城寫字樓。/佛山日報記者周春攝
佛山寫字樓租金及售價水平
???在近兩年商業綜合體開發“熱”的背景下，2014年大批佛山寫字樓入市，致使市場競爭進入白熱化。2015年這一趨勢還將愈演愈烈。據戴德梁行最新發佈的統計數據顯示，今年桂城千燈湖、祖廟-季華路和佛山新城這三大板塊投入使用的寫字樓面積將超過100萬㎡。因吸納量有限，空置率也將隨之增加。
??供應：今年三大區域寫字樓供應超100萬㎡
??2014年的“降溫”，擋不住佛山寫字樓供應的增加。據國際房地產顧問五大行之一的戴德梁行統計，2014年佛山優質寫字樓累計存量約198萬㎡。
??今年起，這一數據還將繼續刷新。據戴德梁行統計數據顯示，今年桂城千燈湖片區、祖廟-季華路片區及佛山新城均有優質寫字樓項目投入使用，合計建築面積超過100萬㎡。其中，桂城千燈湖片區包括友邦金融中心二期、萬達中心、智富大廈、榮耀國際金融中心等，祖廟-季華路片區有萬科廣場和佛山綠地中心，佛山新城則有依雲國際、保利中心和中信銀行大廈等。這些寫字樓預計交付時間都是今年內。
??依此統計，2012~2015年主城區可租售高端寫字樓總計供應量約160萬㎡，將對佛山寫字樓整體市場形成一定供應壓力。
??銷售：銷售冷清？隻是相對總供應量而言
??寫字樓這麼多，銷售是否受影響？想必大多人會以“淡靜”、“冷清”來描述2014的佛山寫字樓市場。但事實上，據合富輝煌統計，2014年禪桂寫字樓成交面積近40萬㎡，共計1700套，同比2013年分別上漲14%、20%，與“冷清”的市場表現卻截然不同。
??對此合富輝煌佛山公司市場部總監曹紹林表示，2014年的“冷”是相對總供應量而言。“供應量、出租量在增加，但成交量卻未因此發生太大變化，才導致銷售壓力看起來大。”
??事實上，受住宅市場低迷影響，2014年上半年的佛山寫字樓成交是有明顯回暖，成交量達24萬㎡。但8月松限後，投資市場信心受影響，寫字樓成交才出現明顯下降。這一年來，智慧新城、聯達大廈、嘉邦國金中心、南海萬達廣場、天安數碼中心等項目均是銷售前十，成交金額最高者接近7億元。
??“其實佛山可售的寫字樓也不算多。”佛山市房地產業協會副會長駱儀克道出瞭市場冷清的另一個原因。“季華路新增寫字樓不多，千燈湖大部分隻租不售，佛山新城則尚處於起步階段，優質寫字樓並不多，更談不上過剩。”
??收益：去年空置率達38%，平均回報率4.8%
??哪些企業上樓辦公？據戴德梁行數據顯示，目前佛山寫字樓用戶以金融投資、專業服務和批發零售為主，多為內資民營企業。然而在供應增大、吸納量卻非常有限的情況下，佛山寫字樓的空置率也在不斷走高。據統計，2014年佛山寫字樓整體空置率達38%，預計2016年將高達42%。“佛山寫字樓尚缺少外資貿易、制造業、能源等行業的租客，可考慮從這方面著手招商引資。”戴德梁行華中區企業服務及寫字樓部主管及董事梁學森建議。
??至於投資者關心的收益方面，則可按“月租金×12／購買房屋總價”計算投資回報率。目前市場上比較認可的寫字樓投資回報率為6%~8%之間，達到這個數值則較適宜投資。目前佛山寫字樓平均售價為1.5萬元/㎡，平均月租金是60元/㎡，照此計算平均回報率為4.8%，尚未達到“及格線”。對此梁學森表示，“近年佛山寫字樓的租金及售價總體均呈上升趨勢，存量在未來兩年內呈現井噴，但租金相比廣深卻是最便宜，未來仍有很大空間。”
??應對：“差異牌”助力寫字樓市場健康發展
??競爭日趨白日化，寫字樓打“差異牌”必不可少。如南海萬達中心斥資近千萬打造總裁空中會所，彰顯高端領袖氣質；嘉邦國金中心打造新加坡“花園式辦公”；天安中心則瞄準瞭轉型升級中的高新企業。但業內人士坦言，目前許多開發商已不會優先開發寫字樓。為迎合企業升級變遷的趨勢，未來寫字樓也傾向於往產業型發展。
??尋出路的不光是開發商，梁學森認為政府也應發揮頂層設計者的引導作用，助市場健康運行。包括加強城市交通與配套設施的建設，加強產業導入及優化，協助佛山寫字樓硬件及物管服務等軟件的提升。
??至於投資客，曹紹林建議應對佛山寫字樓格局進行詳盡考察。“不同板塊的用戶構成不同，其企業實力、租金水平、投資回報也不同，都需多方考察、謹慎投資。”
??區域掃描
??祖廟-季華路片區
??投資客故事：
??買下高價寫字樓，但不後悔
??自成立房地產代理公司以來，羅先生的辦公地點就未曾離開祖廟、季華路一帶。從同濟路、百花廣場、金海廣場一路搬到星星華園國際國際，羅先生也從寫字樓租客變身業主、房東。
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??2009年，羅先生於金海廣場買下第一間寫字樓。那時金海廣場算是佛山最貴的寫字樓之一。但羅先生毫不猶豫入手，隻為讓企業形象展現出最好的一面。此外，寫字樓的投資功能也是吸引他的地方。“百花廣場每月租金30元/㎡，不如拿這筆錢來供樓。”
??隨著企業規模擴張，2012年，羅先生又看上星星華園國際，並於2013年帶領團隊喬遷，辦公面積從180㎡升至300㎡。原有的金海廣場辦公室租給瞭一傢網絡公司。每月租金80~85元/㎡，收益率達到7~8%。
??如今，寫字樓選擇多瞭，更低價的地段也有，但羅先生表示仍會選擇季華路。“雖然季華路也沒有前兩年那麼理想，但從產品、地段來看，還是更適合公司形象。”專傢點評：
??該片區最大的好處就是擁有100萬人口，人氣最旺。且畢竟是老城區，環境、配套都是最成熟的，對於企業白領來說，衣食住行的便利性最吸引他們。——佛山市房地產業協會副會長駱儀克台北士林農地貸款
??祖廟經過長時間培育，成熟度較高，但寫字樓大多是早期的，且交通、停車位問題是個障礙，適合吸引追求性價比、低成本的中小型企業。季華路則立足於季華五路，往東走的辦公氛圍已不同。——合富輝煌佛山公司市場部總監曹紹林
??桂城-千燈湖片區
??現有存量：約79.6萬m2
??功能定位：廣東金融高新技術服務區，金融、專業服務及其產業鏈上下遊企業為主。
??租金水平：55~100元/m2/月空置率：30~45%
??投資客故事：
??園區企業多，有利集中開拓業務
??趙先生是南海區某傢石材建材公司股東之一，曾在南海房地產發展大廈辦公。隨著業務對外開展需要，趙先生的公司急需擴大辦公面積，提升企業形象。為此，他聯合公司另外兩位股東，在天安數碼城六期買下一層寫字樓單位。
??“這裡企業比較集中，環境好，對企業的形象提升來說是好事。”趙先生表示，“另外園區也有不少企業是我們的潛在客戶，集中在一起也便於我們開拓業務。”專傢點評：
??桂城寫字樓比較集中，有新屋土地貸款新CBD的雛形，又有商務氣氛、便利交通，與廣州通達，適合大企業、來佛山發展的外客企業。——佛山市房地產業協會副會長駱儀克
??最看好桂城寫字樓，但大部分項目隻租不售，選擇不多。且即使同在千燈湖，不同位置、配套條件也是相差很多的。建議選擇地鐵上蓋、有成熟配套的項目，再者看寫字樓定位與你的企業或你希望吸引的企業是否符合。——合富輝煌佛山公司市場部總監曹紹林
??佛山新城片區
??現有存量：約6.15萬平方米
??功能定位：佛山未來城市新中心、廣東工業服務示范區、現代嶺南文化新城。
??租金水平：35~50元/㎡/月空置率：67~80%
??投資者故事：
??盡管租價不高，但看好升值前景
??程先生本是炒股愛好者，在股市持續下行後漸漸退出，閑置瞭一筆錢，便將目光投向瞭剛剛興起的寫字樓市場。2010年，程先生“盯”上瞭剛開建不久的保利東灣。“當時關於佛山新城的雖然比不上禪桂市區成熟，但政策扶持力度卻不小，潛力很好。”
??後來，保利中心啟動內部認購時，程先生一口氣拿下一層。
??“照這裡的功能定位看，引進的企業應該是大企業。買下一整層更好出租，租金也更高。”雖佛山新城大部分優質寫字樓尚未投入使用，租金水平尚處低位，但程先生對其租賃前景信心滿滿。
??如今4年已過，佛山新城新政頻頻，市場也經受些許波動，但程先生很淡定。“投資分短期和長期，一個馬上有收益，一個放長線釣大魚。商住氛圍的培育一般需要幾年，堅信佛山新城未來還是不錯的。”專傢點評：按佛山新城的定位，未來可能會吸引一些帶產業性質的企業，或者與之有聯系的上下遊配套企業進駐，以大規模、高定位為特點，也符合佛山扶持新產業和總部經濟的趨勢。——佛山市房地產業協會副會長駱儀克
??佛山新城是起點很高的區，但目前尚處起步階段，還需培育期。起碼要等商業配套做起來，才會漸漸有人氣。——合富輝煌佛山公司市場部總監曹紹林
??文/佛山日報記者林舒
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-01-30/08295966723578954305196.shtml
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