陳建志

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內容來自sina新聞

商品房回購登記早該 收

  雲林崙背農地貸款"此前順德10個鎮街都有出現商品房回購登記情況，但數量不多，以後我們不會恢復商品房回購登記業務。"作為佛山市首個叫停商品房回購登記區域，在全市限購政策調整不到一個月時間裡，順德區國土城建和水利局終於對商品房回購登記政策"作廢"進行解釋。

  當這一政令出街，有消費者表態稱順德區政府叫停商品房回購行為，有幹擾房地產市場交易嫌疑。"畢竟有些消費者真是剛需，隻不過前兩年因為限購原因，加上受到資金流限制才接受地產商建議。"在部分業界人士看來，當前房地產市場面臨下行壓力之時，"住宅回購"出現更撩動瞭買房人神經，這樣的舉措應該是給予認可。不過筆者覺得該政策叫停有些"晚瞭"。

  政策被叫停，在法律界人士看來是與現行法律有沖突，本地一相關法律人士坦言，商品房回購涉及商品房回購債權抵押，這方面在《中華人民共和國擔保法》雖有條款可參考，但實際操作方式法理並不支持。"假如是無力還貸型回購，購房人無力還貸，還隻有這套房屋，開發商與其打官司勝訴後，根據最高人民法院司法解釋，在執行過程中對該套住房是不能拍賣，故開發商並沒有完全勝訴。"

  另外，假如商品房回購登記還繼續推行，鑒於消費者與之前開發商簽訂的屬於無法律效力協議，如果出現開發商破產跑路行為，消費者隻有"啞巴吃黃連"，替開發商多埋單。而雙方簽訂這樣的協議顯然違背瞭市場經濟價值體系，即買賣雙方的契約關系必須建立在有法可依。

  目前官方稱順德未出現商品房回購登記潮，但是省外類似情況引發爭議，或許成為順德區政府叫停商品房回購登記重要原因之一。今年6月，就是浙江杭州市解除限購前一個月，當地餘杭區依山郡樓盤(由杉杉集團開發)推出瞭促銷宣傳，即"消費者免費住5年，5年後如果不想要，開發商可以按原房價140%購買。"而這樣以金融投資理念進行的促銷，獲得空前響應，適用回購政策的100餘套精裝修公寓，在一個月內賣出三分之二以上。

  上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在他實名認證的微博上就對杉杉集團"住宅回購"項目進行評價："假如保證5年後杉杉不會倒閉，如果出於自住需求，是可以買此樓盤的。這叫'保價計劃'，但目前中國房地產的競爭格局，已不適合外行新進入瞭。否則很可能淘金不成，反斷其腕！"

  再者，順德區國土城建部門也證實，商品房回購登記業務因買賣雙方交易標的(交易物)未形成正式物權登記，其實質是一種解約行為，所以該區財稅部門通知區房地產交易中心停止該項業務。從更廣的層面上看，雖然地方政府著力於產業升級，尋找財政收入新渠道，但是政府對於土地出讓金的依賴度並未減弱，房地產行業已經基本與地方政府經濟發展捆綁。它所產生的收益，不僅政府要分享，房地產商、銀行、建築材料企業都希望分享，假如政府為瞭一點契稅收入，容許商品房回購登記業務繼續，一旦開發商經營不善或者公司轉名，一些投資型購房者很難找到其他公司來承擔回購責任，由此產生的銀行壞賬，或會引發更強烈的多米諾骨牌效應，即資金斷鏈後導致本地一些與房地產相關"輸血"企業破產，政府經濟轉型"因小失大"。

  而此次順德區在全市首個對商品房回購登記定調，或會為其他區出臺相關政策提供借鑒。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-26/08274401513.shtml

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