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內容來自sina新聞

房地產市場由"同漲同跌" 轉變為"差異化增長"

  2014年以來,因偏緊的信貸環境、較高的資金利率、人民幣匯率的大幅波動、居民預期的悄然轉向,加大瞭房地產市場的趨勢性、周期性和結構性調整的壓力,房地產市場出現明顯降溫。

  房地產業是國民經濟中不可或缺的產業,對國民經濟發展具有重要的拉動作用,並具有促進金融、商貿、交通、旅遊和休閑等現代服務業發展的作用。但是,過度依賴房地產的發展也容易導致實體產業的空心化,加劇經濟金融的失衡。此外,房地產價格的快速上漲還會加劇中低收入住房困難,加大社會矛盾。因此,房地產業的發展應當與當地經濟水平發展、人民生活水平提高有機結合起來,實現房地產發展、住房需求、經濟增長三者的合諧共生,同步繁榮。

  我國房地產市場發展呈現這樣幾個特點:一是部分地區房價上漲較快,房地產泡沫有所積聚。從房地產價格漲速與宏觀經濟整體的增長速度來看,過去十五年,房地產價格上漲瞭3倍,年均增長約8.4%,同期,GDP增長瞭6.7倍,年均增長9.7%,房地產價格上漲速度較之GDP增長較慢。從這點來看,中國房地產市場還說不上有明顯的泡沫。但是,從居民的實際承受能力來看,尤其是大量中等收入人群難以形成有效需求,房價應是偏高瞭。初步估算,2013年我國居民收入的房價收入比為8.13,相比1999年增加瞭2.01。尤其是部分地區房價上漲較快,供過於求,結構性矛盾突出,房地產泡沫也不斷積聚。通過測算發現,2012年,溫州等三線城市的房價收入比甚至超過北京、上海等一線城市。當前,隨著經濟增速的下行,這些地區面臨調整的壓力較大。

  我國的房地產房貸2胎銀行利率多少免費諮詢試算泡沫有獨特的表現、成因及特征:從表現看,在需求被強制性壓抑情況下,房價仍出現瞭快速大幅上漲。從成因看,主要是由於投資渠道不暢,房地產承擔過度的保值和投資屬性。從特征看,主要表現為區域性泡沫和結構型錯配,即部分地區的房價缺乏真實支撐,上漲速度過快過猛以及少數人過度占有房地產資源,導致結構性短缺。

  二是房價過度上漲和過度下跌都具有較大風險。國際經驗表明,房價過度上漲和快速下跌都具有較大的風險。一方面,受"金融加速器"的影響,房地產價格的持續上漲,帶來企業和居民投資和消費熱情高漲,引發經濟金融過熱。另一方面,房價的快速下跌,又會帶來企業和居民資產負債表的快速收縮,引發經濟金融動蕩。

  三是近期房地產市場出現降溫,標志著房地產行業正進入平穩調整期。這體現在房地產投資持續下滑、房地產銷售放緩、房地產價格下跌城市數目還將進一步增加等現象。不過,並不能因此認為中國會出現其他新興市場國傢常見的房價崩盤或金融危機。主要原因有:一是房地產投資高位盤整。隨著新開工面積降幅收窄,房地產投資將在16%-17%的較高水平上盤整。二是房地產銷售降中趨穩。隨著央行出臺對首套房的支持,合理的個人住房貸款需求將得到及時修復,房地產銷售降中趨穩。三是房屋的空置情況雖有所加劇,但總體供求狀況沒有出現逆轉。

  四是房地產市場將小幅漸進下滑,政府政策有望穩定房地產市場投資。盡管部分空置率較高的三、四線城市出現瞭供大於求的現象,偏緊的信貸條件更加大瞭這些市場泡沫破滅的風險,但這種現象是局部性的,其波及面有限。在新的"分類指導"調控政策作用下,區域性的供求失衡矛盾有望得到緩解,銀行業對首次置業、保障性住房建設等領域的信貸支持仍將保持穩定。目前,決策層已經開始增加基礎設施投資、加快保障房建設、推進有助於增長的改革等,政府還可以放松一、二線城市的限購政策、放松對房地產行業的信貸、降低首付比例,以及放松三、四線城市的戶籍制度,從而支持當地住房需求。

  五是不同區域的房地產市場將由此前的"同漲同跌"轉為"差異化增長"。差異化調控思路的新變化,意味著不同區域的房地產市場更多由城鎮化模式、產業化速度、人口分佈、供需結構決定,而不是僅由信貸條件等因素決定,差異化增長將成為常態。隨著經濟增長方式的更替,居民消費需求的升級、人口結構的根本轉變,商業物業、養老物業或許是新的增長機會,房地產業形態發生更疊。人均住房需求改善的動力:傢庭小型化、中產階級擴大帶來的改善性需求上升。

  目前有序調整房地產的可參考三措施:一是有保有壓,穩定市場預期。房地產行業是經濟發展的重要組成部分,對中國經濟的快速發展做出瞭重要的貢獻,但也存在對房地產行業的依賴過重問題,金融業對房地產的風險貸款暴露過多,一旦房地產出現問題,可能會對整個經濟甚至對中國整個金融業帶來較大影響。因此,應堅持有保有壓,穩定市場預期。

  二是打破房價隻上漲的預期,確立有漲有跌的市場規則。在宏觀經濟增長放緩的背景下,房價的適度調整至關重要。房價過度上漲不行,但大幅下跌也會帶來風險。房價得以有效控制也有利於實現民生的穩定。因此,應該對房價實施適當、有漲有跌的調整,對市場的調整不應過分擔憂,理性看待市場漲跌。

  三是堅持分類指導原則,實施差異化的調控手段。短期看,一、二線樓市以"維穩"為主,三、四線樓市以"防跌"為主。信貸政策應擴大差異化程度,加大對首次置業者、保障性住房建設等領域信貸支持力度,增加對中低收入群體住房的有效供給。繼續提高對改善性及投資性購房需求的進入門檻,繼續加強對"影子銀行"問題的治理,防止其違規進入樓市。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-24/08192789171.shtml
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陳建志

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