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  2月28日上演的"眾商奪地"事件再次把人們的目光聚焦到瞭房山。密集推盤、均價突破2萬元大關、購房人群不斷"擴容"、"城南新計劃"強勢推出--這些關鍵詞似乎預示著之前"小步慢走"的房山樓市要在今年"加速快跑"瞭。

  對此,北京國土局相關人士表示,這是由於去年房山受災,供地量少,趁著災後重建的機會,加快一級土地儲備,到去年年底這7宗地才符合出讓條件,2月28日同一天出讓純屬巧合。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-17/17132112648.shtml

  據瞭解,在現場競拍中,多幅熱地吸引瞭懋源、招商局、九龍倉、龍湖、首開、融創、首都機場、新華聯恒業、保利 、萬年基業、華紡和合成聯合體、路勁地產、福潤天成、中水電和金地聯合體、中鐵建、合景泰富、泰禾、首創、珠江地產、萬科、綠地、陶俊偉(個人)、九鼎、慧友、中加恒業、眾美、莊子天運、旭輝、東亞新華、韓建、天恒等32傢房企和聯合體以及一位自然人到場參與。

  與此同時,2011年,中糧萬科率先在房山區長陽鎮起步區啟動教育配套項目,合作開辦公辦性質的"北京小學房山分校",以及公辦性質的"北京市第四幼兒園房山分園"。中糧萬科將負責兩所學校校舍的代建,兩所學校落成後,將是長陽區域發展優質教育環境的良好開端。

  另一宗房山區拱辰街道辦事處05-12-02、05-13-09、05-13-02地塊仍由廣州誠譽房地產以10.9億加配建限價房80000平方米競得,樓面價為9055元/平方米。由於房企舉牌果斷,此地塊競拍開始後很快就達到最高限價,進入競拍限價房階段。

  首開熙悅山旁邊的中糧萬科長陽半島已經與教委共同簽署瞭戰略合作協議,將共建"名校二胎房貸 辦理二胎房貸銀行有哪些+名企"合作新路徑。目前預計推出的89-123平米戶型,報價已達到21000-22000元/平米。

  "在售的這幾個樓盤都在地鐵邊上,配套上大傢都差不多,很多資源都是共享的,主要拼的是品質和產品,差異化才是制勝法寶。"采訪中,一位業內人士表示。

  "房山的奧特萊斯,號稱華北最大,聽起來好氣派。嚷瞭好幾年瞭,一直沒動靜。據說今年5月開業,不知道到時候有沒有變化,等它開業等得花都謝瞭。"傢住長陽半島的一位業主抱怨道。

  密集開盤,上半年推出10個新品

  為瞭解房山樓市的發展現狀,近日,記者來到房山樓盤的兩大主要板塊長陽和良鄉深入探訪。走訪中記者註意到,長陽地區聚齊瞭眾多知名開發商的項目,包括中糧萬科長陽半島、首開熙悅山、中鐵國際花園等。整個長陽板塊內不時可見高大的建築塔吊,很多項目占地面積巨大。不過,街道上行人稀少,看上去顯得有些冷清。有些項目雖然已經竣工交房,但據記者觀察入住率依然較低。

  出讓的7宗土地中,有2宗由於隻有一傢報價,最終網上成交。另外位於長陽鎮的一宗土地現場無人舉牌,直接成交。其餘的4宗土地,參與競價的開發商都展開瞭激烈廝殺,溢價率均在50%左右。

  對此,有關專傢表示,房山最大的軟肋是它的規劃是否能兌現,無論是休閑商務區還是其他景觀概念,都需要大量的政府投入,而這是買房之前無法看到的,同時也是買房人要承擔的最大風險。

  房山區閻村鎮04-0084地塊延續瞭當天房山區的競爭熱度,在經過91輪競拍後,最終由天恒樂活城置業在6.3億元高價的基礎上加配建55000平方米公租房獲得,剔除保障房部分,樓面價11175元/平方米,創下瞭閻村鎮樓面價新高。



  隨後記者來到瞭位於良鄉區域的金地朗悅售樓處。記者發現,前來看房的客戶相比長陽區域明顯增多。據瞭解,項目三期沁園產品預計價格為18000元/平米起,戶型有89平米、120平米和140平米三居,從1月19日起開始接受意向登記。

  記者以購房者的身份來到"首開熙悅山"的售樓處。由於是工作日的原因,售樓處的人並不多,僅有一兩組客戶在場。不過銷售人員表示"是周末的話,來訪客戶會有明顯增加。"

  可以說,從2010年長陽板塊崛起,帶動整個房山樓市的快速發展,到現在區域發展初具規模,當年諸多品牌開發商"打天下",靠的就是中小戶型吸引首次置業的剛需人群。直到2012年上半年"以價換量"的時期,開發商為回籠資金拿出的"殺手鐧"還是剛需小戶型。而如今,隨著區域的成熟、價格的上漲,房山區域在售的產品類型和目標客群,也在悄然發生著變化。

  隨後,北京華正房地產在經過83輪競拍後,以11.5億元總價加配建47000平方米公租房競得房山區拱辰街道梅花莊村08-05-02、08-06-02地塊,樓面價為6899元/平方米,溢價率49.3%。此地塊共吸引瞭萬科、北京城建、天恒融創、首開、北京華正等房企的激烈爭奪。

  對此,有關人士表示,隨著新一輪拿地熱,房山板塊後期房價上漲已成定局。據瞭解,目前房山區域房價相比北京其他區域,還是處在較低的水平。以距離房山區最近的大興為例,南六環附近的天宮院和生物醫藥基地,近兩年已成為大房企紮堆的地方,房價均已逼近2萬元/平米大關,如保利春天裡、金融街·融匯開盤均價或將接近20000元/平米。昌平在售的路勁世界城也位於六環外,目前均價為19000元/平米。

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  根據亞豪機構統計,2012年年初,房山長陽區域出現過13500元/平米的低價,隨著市場的回暖,2012年年底房價上漲至現在的16000-18000元/平米,有些項目甚至達到瞭20000/平米以上。雖然價格不斷攀升,購買者還是趨之若鶩。

  "伴隨房山的發展,該區域也必將越來越受到消費者的關註和認可。而目前在售項目多為2年前入市銷售的老盤,市場存量逐漸減少,新近拿地地塊由於受開發周期限制,無法在短期內入市,都會進一步加劇市場供需矛盾,推動房價上漲。未來房山地區房價將突破2萬元大關已不難預見。"周興表示。

  一天同推7宗地,開發商上演爭奪戰

  "最近幾年區政府在房山區域的整體開發上也傾註瞭大量精力,不但治理環境,完善基礎設施,還借鑒瞭其他區域的成功經驗,引入瞭多種產業,同時開發建設中,避免制造'臥城'導致的後期發展瓶頸,為房山地區可持續發展奠定瞭良好的基礎,我堅信房山區域發展後勁十足,也期待房山地區早日成為京城的休閑宜居的後花園。"周興信心十足地說。

  據瞭解,成交的"房山區長陽鎮01-08-03、01-11-04地塊二類居住、商業金融用地"被廣州誠譽房地產豪擲16億加配建51000平方米公租房奪得,扣除保障房面積後,樓面價高達10091元/平方米,創下房山樓面價新高。該地塊建築面積209548平方米,以起始價10.7億計算,地塊溢價率高達49.5%。除瞭誠譽外,泰禾、首創、保利、萬科、綠地、珠江等知名房企也參與瞭現場競拍。

  記者在采訪中看到,幾乎每一傢樓盤都會配備自傢特色的房山區位地圖,不少開發商、購房者對房山的未來充滿信心,而這信心離不開"城南規劃"這幾個字。



  除瞭奧特萊斯,萬科商業和雙子座商業綜合體也正在建設中。有關專傢表示,在未來,隨著房山建設的不斷深入,政策佈局條理性漸顯,各區域的發展重點及特點將會被政策勾勒得更加清晰。

  房山或進入"2萬元時代"

  正是由於"城南計劃2900億""CSD""華北最大奧特萊斯""地鐵零距離"這些概念導致瞭房山的房價一路上漲。據瞭解,奧特萊斯2009年宣佈要在房山開店時,最初計劃首期2010年底投入運營。當時滿大街都是開發商散佈的2011年10月即將開業的消息。因為這一"利好消息"傳達的"投資潛力",房山的新房交易量迅速飆升,緊鄰奧特萊斯的芭蕾雨悅都銷量也是一路上揚。

  記者瞭解到,長陽半島、芭蕾雨悅都、原香小鎮已經有部分樓棟交房,但超市、飯店、市場、醫院等生活配套設施開發得較為緩慢。"吃飯買東西,還得坐兩三站公交或地鐵",對此,一售樓員告訴記者:"房山位於西南五環,要是配套全配齊的話就不是這個價瞭,配套方面明年年底就都起來瞭。"



  記者發現,房山在售樓盤的價格,從2012年四季度到現在已經普遍上漲。有些準備開盤的項目,價格雖沒有最終確定,但銷售人員給客戶的報價,已比去年有明顯上漲。長陽區域的毛坯房產品,也普遍上漲到瞭18000元/平米左右。同樣位於長陽板塊的建邦華庭,目前的報價也在17500元/平米左右。而距離房山地鐵南線竇店站僅2公裡的北京城建·琨廷定價為1.3萬元左右,整體來說,2013年房價比2012年有所上漲。

內容來自sina新聞

  北京天恒樂活城置業有限公司總經理周興在接受記者采訪時表示,縱觀房山區域,不論是在利好頻傳的2009年,還是在市場低迷的2010年,都始終保持一種平穩上漲的態勢,不像通州暴漲暴跌,也不像大興月月調價,因此也曾被媒體戲稱房山總是慢熱地區。這一方面反映出房山市場是伴隨區域發展逐步走高的區域,受政策影響相對較小。從一個側面反映出進駐的都是些較為成熟的開發企業,對項目的預期和後市的預判較為清醒和理性。



  "房價漲瘋瞭。"在萬科長陽半島的售樓處,記者與前來看房的陳女士聊瞭起來。陳女士告訴記者,她從去年開始就一直在看房,在房價的漲跌變化中猶豫不決而終未出手,如今發現房山房價又漲瞭。

  購房人群進一步"擴容"

  房山房價的上漲,與地鐵9號線的開通不無關系。在9號線北段開通之前,房山地鐵交通一直處於'斷頭狀態',這阻隔瞭不少有意去房山置業的買房人。去年底9號線連通後,9號線與1號線之間不再"架空",全程僅需半小時,真正實現瞭房山與城區的完美對接。與此同時,隨著杜傢坎的拓寬、京良路的改造、六環的全線貫通,房山的出行問題發生瞭質的飛躍,極大瞭帶動瞭區域的發展。

  除此之外,北京萬科、山西明邁特和北京長陽興業投資聯合體以110800萬元競得房山區長陽鎮01-09-09、01-09屏東支票貼現二胎年息-02地塊;北京惠通華遠國際會展中心有限公司以14000萬元競得房山區閻村鎮02-0026地塊;北京良鄉城市建設以3900萬元競得房山區拱辰街道辦事處05-13-01、05-13-05地塊。

  特別是9號線的並網,讓房山區域的購房人進一步"擴容"--方便的交通加上相比通州等地較高的性價比也讓房山的購房人群越來越往東、往北擴容,中關村區域、望京等地的購房人明顯增多。相關統計表明,在房山置業的客戶群分為三部分:一部分是朝陽、海淀、豐臺被高房價擠壓到房山購房的首次置業者,占整個客群的90%;另一部分是在房山工作的其他城市移民:此客群多數已在房山工作瞭一段時間,有定居的打算。隨著CSD的建成,未來此類型購房者比例將顯著提高;投資客占目標客群的一少部分,他們看重的是房子的升值潛力大;房山市地緣性客戶,其中改善性需求占到較大比例。

  "城南計劃"升級,惠及房山樓市

  2009年末北京展開瞭為期3年投資達到2900億元的《促進城市南部地區加快發展行動計劃》,在這3年中,房山的房地產業獲得瞭前所未有的發展,成為瞭北京樓市的熱門區域。據瞭解,房山區推出瞭重大經濟戰略規劃--建設CSD中央休閑購物區,以長陽鎮奧特萊斯華北旗艦店為引擎,全力打造華北最大的Outlets購物中心;依托永定河,發展高爾夫、足球、網球等戶外生態體育產業;著力打造會展經濟中心,建設企業會議中心總部基地;發展"民宿"經濟,深化特色旅遊休閑產業,旨在將房山打造成為面向京津冀地區的現代化商業城際中心。

  截止到2012年,"城南計劃"中第一個三年計劃完成。地鐵房山線、9號線修通,打通瞭房山與中心城區的軌道連接。據瞭解,今年北京即將實施"新三年城南行動計劃",決定將集中在城南佈局一批重大產業項目,將城南地區打造成首都經濟持續發展的新增長極,屆時,地鐵燕房線亦將通車,京石二高速等快速通道也將開通,房山與中心城區"再無距離感"。

  可以說,經歷瞭三年發展的房山如今已成為京城樓市土地供應的基地,眾多開發商看好其未來的發展,紛紛在房山拿地。

  2011年,中糧萬科長陽半島首先吹起瞭房山區長陽區域樓市的號角,當中糧萬科一期開盤交上"日光盤""7月銷量冠軍"的完滿答卷時,長陽CSD區域第一次以傲人的潛力優勢進入京城購房人的視野。隨後以中國鐵建原香小鎮、綠地新都會為代表的諸多大品牌開發商領銜的長陽項目浮出水面。如今房山區域已經雲集瞭北京城建、中國鐵建、萬科地產、中糧地產、首創置業、綠地集團、北京建工、首開集團、天恒地產等十餘傢地產名企搶灘投資。

  安傢_記者 張曉蘭

  奧特萊斯華北地區旗艦店的引進也使長陽半島區域價值發生裂變,記者瞭解到,讓業主等瞭好久的奧特萊斯招商工作基本完成,正在進行商鋪裝修,5月1日將正式對外營業,預計開業後全年客流量將達到2400萬。對此,長陽鎮黨委書記齊文東表示,"由於及早地做瞭科學規劃,商業用房面積在長陽城市規劃中占瞭400萬平方米,體現瞭長陽'以產業做引領'的發展理念,能夠以產業帶動區域發展,留住居民的核心消費,從而避免長陽成為一個'睡城'。"

  根據亞豪機構統計,中糧萬科·長陽半島、萬科·金域緹香、京投萬科·新裡程、金地朗悅、中建國際花園、建邦華庭、首開·熙悅山等項目,都準備在三四月份開盤,房山樓市新一年的銷售旺季將拉開帷幕,上半年預計有超過10個項目推出新品,市場成交量將進入"全面復活"的軌道。





  除此之外,在閻村區域的天恒樂活城已進入最後一期收官階段,3月底將推出現房。據瞭解,目前在售的產品主要是滿足改善性需求的別墅產品。由於受到之前政府報備價格限制,目前均價還保持在18000元左右,每套別墅還有近100平米的贈送面積。



  規劃何時兌現成最大風險

  "城南計劃"雖然在一定程度上構成瞭實質性利好消息,但目前很多配套隻停留在"規劃"階段。



  據瞭解,一些業主還就醫療和教育配套的問題找開發商維權。比如,引進北京四中是開發商的主要賣點,開發商也承諾瞭業主每套房可享有一次就讀北京四中房山校區初中部的機會,但後面卻補充瞭一句,"相關入學要求需以屆時相關部門制度為準"。另外,北京小學也說要延期到2014年招生。而引進的三甲醫院,到底是哪傢,目前仍說法不一。在長陽、良鄉、竇店等房山區域內十多傢小區在去年那場暴雨中暴露出的市政配套、低窪地帶的居住缺陷等問題,也不得不讓購房者對該地區的樓盤進行重新評估。

  盡管如此,不少業內人士對房山的未來仍持樂觀態度。北京城建·琨廷營銷總監王岸卿在接受記者采訪時表示,房山畢竟是剛剛進入快速增長期的一個區域,整個區域的生活配套還需要一定的時間來發展,但新形勢下的增長已經勢不可擋。由於房山一系列新興產業集群的帶動,土地價值生長空間更大,未來將建成宜產宜居的區域,從而避免瞭走通州睡城的老路。"由於房山規劃時規避瞭通州發展的弊端,在規劃之始就非常註重'住'與'工'的有機結合,避免瞭通州發展過程中和現在仍然無法解決的一些問題。總體來看房山未來發展應該會比通州好得多。"王岸卿表示。

  現場一位售樓員告訴記者,去年6月份推出的1號樓、3號樓70平米的小戶型都已售罄,新推的三期房源在地鐵長陽站北側,待售戶型面積為85-89平2居,97平3居,預計均價17000元。"

  2月最後一天,北京又開始大舉賣地瞭。共有13宗土地公開競價出讓,包括12宗居住用地和1宗商業金融用地,土地出讓金一日進賬超百億,房山成為此輪"賣地"的大戶,有7宗土地被順利賣出。

  

房山樓市今年加速快跑

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陳建志

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