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??一線城市土地市場的這一特征在北京表現得尤其突出。2014年北京土地市場供需下降,其中推地面積同比減少44%;成交面積同比減少42%,但2014年北京土地出讓金總額達1917億元,創歷史新高,其中宅地出讓金額為1311億元,占總額的68%。

??根據數據,2014年全國300個城市土地平均溢價率10%,較2013年同期下降5個百分點。其中住宅類用地平均溢價率12%,同比下降7個百分點。

??東部沿海省份國土廳一位人士向21世紀經濟報道介紹,在樓市不好、資金緊張時,地方政府也賣不出地,相比土地出讓總額下降,地方政府更擔心的是土地單價下行,隻要賣地總額能夠抵消土地抵押貸款的利息,就可以不斷放大土地金融的杠桿,解決地方資金難題。


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??“這和房地產形勢密切相關,2014年樓市迅速下行的一個重要原因是供需關系逆轉,而緩解供需關系除瞭要去庫存,也要減緩宅地供應。”北京中原地產市場研究部總監張大偉對21世紀經濟報道記者表示。

??這似乎也和2014年的樓市狀況密切相關。根據此前發佈的2014年12月百城價格指數報告顯示,2014年12月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10542元/平方米,環比下跌0.44%,連續第8個月下跌,跌幅擴大0.06個百分點。同比來看,下跌2.69%。

??排名前10的總價地王項目中,一線城市共有7宗地塊上榜,其中上海黃浦區小東門街道616、735街坊地塊刷新2010年以來全國土地成交總價記錄。

??推地量下降20%



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??相比一線城市和三四線城市,二線城市供求量跌幅相對最小,土地出讓金同比減少28%,土地溢價率僅為8%,同比下降8個百分點。而三四線城市供求量和土地出讓金均領跌,其中推出土地面積同比減少26%;土地成交面積同比減少36%;土地出讓金僅為7538億元,同比減少37%。

??根據數據,2014年,全國300個城市共推出土地36260宗,同比減少20%;推出土地面積135659萬平方米,同比減少24%。其中,住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)11088宗,同比減少26%,推出土地面積48486萬平方米,同比減少28%;商辦類用地7327宗,同比減少20%,推出土地面積21021萬平方米,同比減少25%。

??報告亦顯示,2014年二季度起供地節奏放緩,同比降幅均在兩成以上,供應總量較2013年回落。

??土地出讓金額下降的一個直接原因是地方推地量下降。

??一線城市樓面地價漲41%

??值得一提的是,在全國土地市場低迷的狀態下,一線城市的宅地成交仍然創歷史記錄。土建融台南南化土建融

??根據數據,一線城市的住宅地塊的出讓金額高達3438億元,賣地總額也是連續第二年超越5000億元門檻。

??賣地金額創新高的主要原因是樓面地價的上漲。相比2013年,2014年一線城市土地推出面積和成交均下降,同比分別減少26%、27%;與此同時,樓面均價卻高達7705元/平方米,同比上漲41%。

??“在全國供需矛盾突出的背景下,房企為避險紛紛自三四線城市向一線城市回歸,從而結構性的推高一線城市地價。”張大偉分析稱。

??1月5日,據數據顯示,2014年全國300個城市土地成交面積10.3億平方米,同比減少31%,與2013年相比,2014年300個城市土地出讓金總額為2.34萬億,下降27%。

??土地市場的分化亦表現在“地王”地塊的區域分佈上。21世紀經濟報道記者註意到,繼2014年“9·30”新政後,土地市場隨之升溫,並催生瞭多個“地王”地塊,且無論從總價來看,還是單價地王來看,一線城市均是地王榜首。

2014年全國土地行情指標 成交面積同比減三成

??而排名前10的單價地王全部出自北京和上海,其中,全國單價地王地塊為上海前灘地區Z000801編制單元36-01地塊,樓面地價高達6.7萬/平方米。

??有研究機構認為,2015年房企拿地積極性有望進一步回升,但由於市場整體進入調整周期,房企拿地態度亦會保持謹慎,低溢價成交地塊將繼續成為主流。不同城市土地市場仍將演繹冰火兩重天,一線及熱點二線城市優質地塊仍將是房企必爭之地。

??土地溢價率也明顯下降,21世紀經濟報道記者註意到,2014年,全國300個城市各類用地均呈下降趨勢,全年僅3個月份同比微增,低溢價成交成主流。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-06/08305958026449817748204.shtml

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陳建志

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