陳建志

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??現在的商場大多標榜大體量、體驗式、娛樂化概念，但很少有業者突出綠色主題。事實上，在國際上大多數有品牌的百貨店、購物中心都會將綠色環保作為內部或外部的必備認證條件之一。

??“K11、尚嘉中心等就大量使用瞭LED燈，這種節能燈比普通的燈減少15%~20%的燈光能耗，同時燈光自動感應控制系統也可以大大節省電能。而水循環系統則可大做文章，比如K11利用雨水回收系統，回收雨水後可以用於戶外灌溉，尚嘉中心則利用雨水回收系統增加機房收集池，珠江城大廈以冷卻盤管冷漿水進行水回收。在建築設計上，星巴克的部分門店屋頂增加節能隔熱板並采用45度傾斜設計，讓室內降溫還能收集雨水灌溉。”施瑾說。

??施瑾進一步指出，除瞭水和電，材料的環保也很重要。以星巴克為例，在直營門店建設和翻修過程中均是采用本地材料和工人，並盡可能采用重復利用和回收利用的材料，其墻紙是用星巴克裝咖啡豆的袋子循環利用制作的。

??而且，綠色購物中心的經濟意義遠不止於此，它對於業主方和使用方形成瞭一條綠色商業價值鏈。

??既然效果如此顯著，為什麼國內的綠色商業地產數目寥寥？據估計，中國市場目前隻有約15%~16%的購物中心是綠色建築。

綠色商業地產怎麼玩？

??何為綠色商業？

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-13/06275981913311661572766.shtml

??根據RET睿意德“綠色商業地產”報告，進行瞭環保節能投入後，綠色購物中心在水電等能耗方面可以節省20%左右的成本，細化到每平方米，則GB認證的一星級項目每平方米每年因節能而節省的成本約為6元，二星級節省50元/平方米·年，三星級的節省數字為75元/平方米·年。這一點也可以從商傢的數據得到證實：截至2013年底，傢樂福較2008年單店總耗電量平均節省瞭13.7%。

??如果你以為綠色環保節能僅僅是一味地投入，那就錯瞭，在上述高科技精細化的環保設計之下，綠色商業有一套完整的經濟模型。

??長期研究綠色商業的RET睿意德首席分析師施瑾告訴《第一財經日報》記者，多數商傢進行綠色設計時主要從水、電、采光、可循環使用和機電系統等方面入手，其中，水的循環處理使用和LED節能燈是最為常見的綠色建築節能手段。

??對業主方而言，綠色商業首先能增加物業收入，包括較高的租金、高租金增長率和高出租率，比如綠色商業的租金可以提高9%~10%，售價可提高5%~6%。此外綠色購物中心的營運成本和能耗皆可降低、有利於物業價值提高、建造成本控制，綠色購物中心的生命周期維修成本也會降低。

??此外，企業的綠色商業理念還體現在加入綠色行動之中。比如，傢樂福在華使用電動車作為購物班車，以節能環保。從2006年開始，傢樂福平均每年對現有門店投入約3000萬元人民幣資金進行節能改造。

??歐尚一位內部人員告訴《第一財經日報》記者，歐尚就使用瞭中水系統，將水資源循環利用，比如一次使用後的水可以再用於廁所或其他方面的沖洗，可節省20%~30%的水資源。有時還可以利用一些高科技的低流水或無流水設備來節水，比如節水小便池等。

??當空氣質量、人類生存環境越來越受到關註時，作為公共生活和消費空間的購物中心也開始考慮綠色環保問題。如今全國商業地產項目中已經有100多個綠色認證項目，部分開發商正從用水、用電等各方面打造綠色購物中心。

??記者在采訪中註意到，在與開發商合作的入駐購物中心的各業態品牌中，不少外資品牌如ZARA、LV、GAP、耐克、肯德基、麥當勞、星巴克等，都對自身門店的節能、節水、節材、室內環境、綠色營運等各方面有一定要求。

??綠色經濟模型

??RET睿意德最新“綠色商業地產”報告顯示，獲得LEED和GB認證與二胎房貸銀行房貸預認證的開發商主要有萬達、華潤、太古、瑞安、方興和凱德等。全國經過GB認證的商業地產綠色建築約117個，其中萬達獲得瞭84個，萬達要求從2010年之後所有的萬達廣場都取得綠色建築設計標識。

??首先當然要看成本，上述節能設備每平方米的成本從100多元到1000多元不等，“比如K11的雨水回收系統、LED燈、CO2檢測系統、能耗分項計量系統和節水系統等每平方米的成本為144元。而珠江城大廈的日光感應細聽、冷輻射、雙層幕墻、低水流裝置、高效制冷機、CO2感應器、水回收等的每平方米成本則在1000元左右。綠色裝修和設備的投入占整體購物中心建安成本的2%至10%不等。”施瑾透露。

??換言之，這主要體現在對綠色建築的要求上。《第一財經日報》記者采訪瞭解到，LEED綠色認證在世界范圍被廣泛采用，在中國則有《綠色建築評價標準》，簡稱GB。這兩項標準都在關註雨水回收利屏東萬丹土地貸款用和可再生能源，LEED還對中水處理系統、機電系統等方面有額外的要求。

??綠色購物中心不僅僅是一個環保與企業社會責任的概念，同時也能為業主帶來租金提升、成本節省等經濟利益，這背後是非常精細化和高專業度的節能運作。當然，由於國內市場有種種因素限制，並非所有商傢都願意進行綠色商業地產的投入。

??機電系統當數最為成體系的節能技術，尚嘉中心最為高技巧技術之一就是高效變頻空調系統，其采用冷凍機組、熱交換器，可以節省15%能耗；珠江城大廈的風渦輪發電機有2個吸風口，另有4個風渦輪發電機。此外，還有CO2檢測系統，若有濃度超標則可自動報警，增加新風量。

??對使用方而言，綠色商業項目的建築營運成本、建築能耗消費和成本都可降低，裝修和維護成本也可降低，另外有一項隱形益處——建築環境素質的改善，比如降低員工病假率、吸引雇員和提升生產力，從而提升企業凈利潤率、提升企業價值。

??RET睿意德“綠色商業地產”報告顯示，美國的綠色購物中心每年每平方米的生產效益可提升1200元，商業租金可提升9%~10%。在新加坡，44%的用戶願意支付達5%的額外售價來購買綠色建築物業。澳大利亞市場通過綠色商業可提升1.25%的生產力，每年每平方米的生產效益可提升190元~220元。

??那麼何為綠色商業？

??“國外的綠色環保意識較強，因此綠色建築的購物中心會比較容易提升租金和售價，而國內的綠色商業項目就不一定瞭。還有個隱性問題，在海外市場，很多建築都是幾十年甚至上百年不變的，綠色投入會有長期回報保障，即便第一任業主出售瞭物業，萬一之後物業出現問題，第一任開發商也要配合解決，可在國內市場，幾十年內一個物業可能翻修或出售多次，前任業主不會對後續物業問題負責，所以中國的綠色商業還為數不多。”一位曾經參與環保商場設計的業者坦言。

??正因如此，在中國市場綠色商業的開展會有一定困難，比如綠色商業的收益在短期內不能完全體現，許多開發商隻看眼前利益而不願意多投入。然而，對於國內成功的開發商而言，綠色建築代表著一整套新型運營模式。未來，受益於此的開發商將會熱衷於打造綠色建築項目。

內容來自sina新聞

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