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??新型城鎮化中，房企機遇很大，但需變革思維，實現企業、居民、政府的多方共贏，才是能實現可持續發展的新模式。李懷彬堅持，城市客廳項目沒有一平方米住宅，嘉凱城不會再回到圈地賣樓賺錢的傳統模式。取而代之的是對外攜手政府采取“政企合作模式”（PPP）打造融合公共服務與商業服務在內的生態鏈以及對內優化自身商業模式。
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??以店口城市客廳項目為例，店口文化中心等項目建成後將由店口鎮政府回購，用於公共服務用途；剩餘的商業部分則銷售50%，剩下50%的部分則整體出售給嘉凱城管理的基金公司，由嘉凱城商管公司進行統一管理。
??小城鎮大未來
??掘金小城鎮，嘉凱城的“企圖”不言而喻。依托城市客廳，嘉凱城希望完成過去傳統房產開發商到城鎮生活服務平臺商的轉身。
??“在今日公告拿下海寧許村鎮項目之後，確定的城市客廳項目共有16個，”嘉凱城董事、副總裁李懷彬3月23日對時代周報記者說，其中去年拿下得14個項目均已再建設中，分佈在浙江杭州、紹興、桐鄉、平湖、千島湖、崇福、塘棲、海鹽、閑林、星橋等地。
??3年200個“城市客廳”
內容來自sina新聞
??在店口城市客廳周邊，如今正有7畝多地將由嘉凱城開發建設成店口文化中心，包括遊泳館、博物館、文化館等政府公共服務隻能，建成後將租給店口鎮政府運營，政府支付固定的租金。
??下一步，嘉凱城將打造的是線上線下生活服務平臺。一方面將設立O2O專區提供商業空間為電商提供服務，另一方面，還計劃在城鎮居民與電商及政府之間搭建一個線上服務平臺，從而構建出線上線下雙平臺的格局，為提供增值服務和開展大數據業務創造條件。
??在城市客廳項目實踐中，嘉凱城采取瞭類PPP的發展模式，即企業負責項目的建設及建成後物業的運營和管理，業態中的政府公共服務配套則在建成後由政府回購或租賃，企業獲得租金或運營收益，而政府則負責監管基礎設施和公共服務的價格和質量。
??“店口城市客廳從開建到開業，不到一年時間，招商率超過95%，有60多傢國內外知名品牌、不同業態商戶進駐，”嘉凱城集團名鎮天下商業資產管理有限公司相關負責人對時代周報記者介紹說，除此以外，項目還引入瞭教育、文化、醫療、衛生這些公共服務資源。
??從1978年到2013年，全國城鎮常住人口從1.7億增加到7.3億，城鎮化率從17.9%提升到53.7%；城市數量從193個增加到658個，建制鎮數量從2173個增加到20113個。縱觀改革開放發展史和中外城市發展史，伴隨著工業化發展，農村向城鎮集聚是一個必然的進程。今天的大城鎮，就是明天的小城市。
未來三年佈局200個城市客廳 嘉凱城掘金小城鎮
??“四輪驅動”中，斥資10億成立的城鎮化建設發展有限公司專門負責城市客廳的開發與投資，名鎮天下商業資產管理公司負責城市客廳平臺的運營與管理，凱思達資本作為嘉凱城的金融服務機構為城市客廳發展提供部分資金支持空間的同時，致力於商業物業基金管理與資產證券化創新，科技平臺為城市客廳融入O2O特色業態、促進電商線上線下融合提供服務支撐。
??“政府給的是政策優惠。最主要的是開店和建設過程中給我全力支持，比如開店時浙江的廠和各個職能部門全部要到位，消防、公安、環保、環衛、城管等，所有的配套支持。”薑叢華說，“政府還承諾5年內不會批復第二個類似的商業項目，以確保城市客廳在店口運營成熟。”
??開業前三天，店口城市客廳實現銷售收入620多萬元，吸引客流量25萬人次以上。
??從“PPP”到“一個智囊+四輪驅動”
??嘉凱城實地調研後發現，一些並不起眼的小城鎮，往往蘊含著驚人的消費實力與潛力。2012年，浙江小城市培育試點鎮的城鎮居民人均可支配收入近3.6萬元，與杭州市區居民的3.75萬元相近。在生活成本方面，以商品房價格為例，浙江小城市培育試點鎮的商品住宅均價7800元/平方米，僅為杭州市區的1/3。
??“城市客廳”瞄準的，就是經濟基礎比較好、有一定發展潛力的城鎮和小城市，這些是城鎮化中曾被忽略的需求和盲點。李懷彬說，“長三角的新型城鎮化發展走在全國前列，這是嘉凱城首先選擇長三角的原因。下一步就會在珠三角、環渤海城市群中的經濟強鎮進行模式的復制。”
??嘉凱城總裁薑叢華認為，這並非代表嘉凱城看空一、二線城市的商業地產，但一、二線城市的商業項目往往供大於求、同質化加劇，導致參與價值大打折扣。而小城鎮則蘊藏著更多機會，其商業項目多處於空白階段。
??在李懷彬看來，上述三類城市客廳雖有差別，但基本業態組成相同：一是政府政務和公共服務配套；二是體驗式商業；三是O2O業態，四是當地的農優特以及具有地方特色的產品。
??“公司計劃用三年左右的時間，以浙江為核心，在長三角區域打造200個左右的城市客廳，輻射3000到4000萬經濟發達地區城鎮居民，從而打造出一個面對廣大城鎮居民的綜合服務平臺。”李懷彬表示。
??按照嘉凱城的安排，項目大體分為三種類型：一種是類似於店口這樣的小城鎮、重點鎮城市客廳樣板項目；一種是縣級市城市客廳樣板項目，譬如嘉凱城海鹽城市客廳項目；第三種則是諸如千島湖的旅遊城鎮城市客廳樣板項目。
??為瞭保證200個城市客廳項目的建設，嘉凱城還建立瞭“一個智囊+四輪驅動”的機制。“目前公司已啟動以長三角城鎮發展數據研究院為智囊，‘開發投資、運營管理、金融服務、科技平臺’四輪驅動的戰略實施計劃，”李懷彬說。
??2月6日，浙江省諸暨店口鎮居民親歷瞭一場盛大狂歡。出現在他們身邊的，不僅有傳統雜技表演、炫酷音樂燈光秀，還有外籍演員帶來的魔術、桑巴舞和踢踏舞表演等。
??商業資產管理公司是關鍵一環，其一方面，通過對開發項目的商業資產部分進行統一管理與運營，提升房地產開發業務的產品價值，另一方面對優質項目則考慮直接向房地產基金出售或共同持有，從而享受資產運營與增值收益。
??“城市客廳裡面的商業部分和公共服務部分均有望設計成金融產品，早期可以通過私募基金的方式，如果條件成熟，不排除進行資產證券化的可能。除此之外，在項目建設之前，在股權這一塊，我們就可以有一些比較成型的資金，雖然回報時間比較長，但收益穩妥，險資是個很好的選擇。”
??李懷彬表示。事實上這一步已經邁出，繼2013年7月由凱思達設立總規模為20億元人民幣的嘉盈城鎮商業發展基金之後，去年嘉凱城更是直接牽手中國再保險(集團)股份有限公司旗下專業的保險資產管理公司—中再資產管理股份有限公司，共同設立規模不超過50.01億元的“中再-嘉凱城城鎮化發展基金”，專項投資於城鎮化項目。
??在過去的2014年，嘉凱城在浙江拿下的14幅地塊，已被全部計劃建設成融“現代體驗式商業+政府公共資源配套”於一體的城鎮居民生活平臺—城市客廳。除此，嘉凱城還擬出資5000萬元設立平臺公司，以實現這一平臺的線上線下O2O融合。
??“中小城鎮發展起來後，可以聚集周邊的農村人口，有效提高相關輻射區域內的居民生活水平，但變成城市並不是簡單的人口聚集，而是要有產業支撐，同步需要城市公共服務機制的配套和商業基礎設施的跟上。”李懷彬指出。
??這是浙江省國資旗下上市房企嘉凱城首個城市客廳項目的開業現車貸銀行電話二胎年息場。在如今的地產白銀時代，諸多房企正在重新尋找角色定位、探索新的商業模式，嘉凱城亦是如此。桃園民間二胎借款
??這意味著嘉凱城的城鎮化運營模式大有可為。東興證券分析師鄭閔剛也曾指出：“國際經驗表明，人均GDP3000-5000美元是商業地產的起步期，8000美元之後進入加速發展期。
??“店口城市客廳既有傳統零售、餐飲與休閑娛樂，更有市政綜合服務和當地特色經濟展示。”李懷彬介紹，相比萬達等傳統商業業態，城市客廳項目業態差別很大。
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??為此，3月9日嘉凱城發佈公告稱，擬出資5000萬元設立“嘉凱城城市客廳互聯生活平臺有限公司（暫名）”（以下簡稱“科技公司”），以實現城市客廳項目的線上線下融合，促進公司戰略轉型。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-24/07195985912478918557967.shtml
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