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  回報率最高達8%佛山寫字樓需求量遞增

  商業物業大PK寫字樓或略勝一籌

  事實上, 在佛山,像莫子歸這樣有實力的投資者不在少數。2012年佛山以6709億元國內生產總值在全國地級市排名第三,落後於蘇州和無錫。但居民存款餘額卻高達 5215億元,人均存款7.2萬元,遠高於後者的5.43萬元和5.97萬元,藏富於民的佛山再引人註目。

  除此之外,得天獨厚的先天條件也令佛山商業地產發展十分利好,正如廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶所言,佛山長期 "重制造、輕商業",導致商業發展落後,留下瞭巨大"窪地","所以需要填補和'厚積薄發'的過程"。保利華南實業有限公司副總經理張亮同樣認為,佛山目 前正處於商業地產上升期。

  根據市場數據反饋,這些明星寫字樓並不愁賣。作為佛山 新城商務地標的保利中心,樓高54層、248米,主力戶型面積為120-270平方米,整層約2000平方米,該項目寫字樓售價為1.6萬-1.8萬元/ 平方米,一層總價超3000萬元。"五一"前夕推出市場僅一個月時間,銷售額便超過4億元。保利地產透露,該寫字樓僅有少數樓層供散客購買,多數均被投資 者或企業主整層購買。智慧新城園區寫字樓自去年開售以來,總共完成瞭約15億元的銷售額,甚至有諸多企業整棟購買。

  五、一定要留意實用率和層高。很多銷售人員在交談的時候會誤導買傢60%的實用率已經達標,但實際上最科學的實用率應該是70%-75%。現在5A級寫字樓的層高一般為4.3-4.5米,層高越高,整體空間越開闊。

內容來自sina新聞

  近 來,佛山的商業地產項目開始密集上市,部分由品牌房企引導的商業項目熱銷程度不亞於洋房產品。對於這一市場現象,佛山房地產行業協會副會長駱儀克認為,對 住宅市場的限購,成為商業地產受益的直接推手;其次,佛山城市化進程,城市形象的提升離不開商業地產的承接。隨著近兩年各區城市升級的推進,用於改善生活 環境、居住環境和辦公環境的商業項目正一個個拔地而起,成為瞭佛山新的城市名片;而對於佛山龐大的投資潛力來說,新政抑制,也使得商業地產成為瞭不動產投 資的首選。

  一、 整層或多層購買。與街鋪不同,寫字樓的購買面積一定不能太小。作為投資產品,投資者無法在購買之初便清楚預測租買用戶的需求體量,體量過小勢必會減少相當 一部分客源,尤其是需求量極大的優質客源。畢竟沒有租戶願意與多名業主打交道,"一對一"才是他們最青睞的選擇。

  "好的寫字樓一定要滿足兩大特點,一是在市中心,一是地標性。"駱儀克這樣描述他心水的產品。事實上,擁有以上兩大特點的 寫字樓產品在佛山如雨後春筍。當前,"高"、"大"、"豪"成為佛山寫字樓建設的標尺,眾多產品不僅有著美觀大氣的外立面,內部裝修也朝豪華高品質邁進。 保利東灣和禪城綠地中心相繼問鼎佛山寫字樓新高度,正在建設中的金海M-CITY亦高調宣佈要打造佛山新城第一高樓。合富輝煌佛山公司副總經理黃保華認 為,"現在佛山的寫字樓在硬件方面做得非常不錯,檔次和規模都在逐漸提高。"

  另 一大商業物業佛山寫字樓市場也是"一片大好"。今年以來,寫字樓整體供應量呈現爆發性增長,近日更有一批優質大品牌寫字樓集中面市,成為眾多投資客的新 寵。據不完全統計,當前佛山全市寫字樓供應量超過200萬平方米,並且這一數字還在不斷刷新中。業內預測,到2015年,佛山寫字樓供應總量或將達400 萬平方米。供貨總量不斷提升的現狀之下,佛山寫字樓的價格穩中有升。





  實際上,除瞭投資客以外,對商業地產同樣青睞有加的還有各大開發商。新"國五 條"的出臺,住宅市場調控進一步深化,但對商業地產而言卻是一針強心劑。今年以來,萬科、龍湖地產、招商地產等房企,已相繼宣佈對商業地產領域加碼:龍湖 地產宣佈其2013年整體發展藍圖,將快速擴張商業地產,預計用15年時間將商業地產利潤占比從不到5%提升至30%;萬科總裁鬱亮也表示,萬科社區商業 是2013年主要發展方向;保利地產提出住宅和商業雙輪驅動的發展戰房貸轉貸增貸那家銀行較好二胎年息略,保利地產華南區的商住面積比例已經接近五五分成。

  ■專傢支招

  在成熟的寫字樓市場,其主流目標客戶應該鎖定相關自用為主的企業,而並非是投資 客。與此同時,除瞭地段等外在因素之外,寫字樓產品最有必要強調的賣點應該是自身的軟硬件配置,如電梯數量、類型、品質,停車位數量比例,網絡情況,空調 配備情況,內部層高,實用率等,將以上要點作為重點宣傳要素,方能避免陷入"華而不實"的營銷策略誤區。

  對此,廣東省社科院區域 競爭力研究中心主任丁力認為,"居民存款餘額高,一方面說明佛山民營經濟發達,居民普遍富裕,但另一方面也說明佛山的民間資本缺乏投資渠道,沒有更好的出 路。""佛山向來都潛藏著龐大的投資實力,這其中包括市民,也包括當地發達的民營企業。"北京大學公共經濟研究中心研究員韓世同教授分析認為,"佛山當地 買傢的投資實力不容小覷。"

  從 物業形態來看,商業地產種類不少,商鋪、公寓、寫字樓,每一種都能激發投資者的市場熱情。但究竟哪種形態的商業物業更加適合市民投資?一位不願透露姓名的 業內人士告訴筆者,"一方面要看清當前市場情況,明晰各類產品的優劣勢和發展空間,另外,還要結合自身實際情況,譬如需求、資金實力等因素綜合考慮。"

 你更看好哪處?

  窪地效應顯現商業地產成投資首選

由於不受限購影響,佛山寫字樓成為大批投資客眼中的"香餑餑"。

  中原地產統計數據顯示,今年3月份南海商業物業新增供應面積環比上漲近600%;4月份禪城、順德商業物業新增供應面積環比分別上漲62%、93%;5月份禪城、南海商業物業新增供應面積環比分別上漲155%、121%。

  撰文:南盼攝影:盧奕誠

  面對"井噴式"的商業物業市場,從事佛山地產行業研究十多年的 嚴偉焜更加看好商鋪和寫字樓。嚴偉焜表示,由於商業地產在佛山興起時間不算長,目前還處於上升時期,從價格上來看,2008年佛山寫字樓平均租金為38- 45元/平方米,現在已經上漲至80-120元/平方米,其中千燈湖和季華路上的頂級寫字樓租金達100元/平方米,按照該速度,5年之後佛山寫字樓租金 或將達130-150元/平方米,屆時,其物業價值也會同樣增長,"當然能賺錢"。

  二、詳細瞭解開發商背景和企業發展理念。一般來說,規模較大的開發商開發的產品更有保障,市場影響力也會更大,企業發展理念對於寫字樓的前景也有一定影響,將寫字樓發展提上日程的企業跟"打醬油"的開發商當然有差距。

  拋開佛山寫字樓市場的火爆,空置率是一個不得不談的話題。根據高力國際統計,目前佛山寫字樓整體空置率為18.6%,相比於廣州和深圳分別為24%和25.26%的空置,佛山寫字樓市場尚處於良性發展狀態。

  據 瞭解,寫字樓內,人均需求量為15平方米,按照目前佛山200萬平方米的寫字樓體量來算,可容納約13萬人,到2015年,佛山寫字樓容量或將翻番。那麼 700萬人口的佛山究竟有多少人需要進駐寫字樓?暫未有具體數字對外公佈。但可以肯定的是,在以制造業立市的佛山,隨著經濟發展和產業轉型升級,這種需求 將呈遞增之勢。7月19日,在佛山天安數碼城五期大廈入夥儀式上,佛山市傑創科技有限公司研發和營銷部門正式從工廠分離,成為進駐園區寫字樓的第700個 成員。

  ■專傢說法

  在佛山地產界摸爬滾打20多年,如今的莫子歸(化名)已經是一傢頗具規模的本地房地產代理公司老板,在業內小有名氣。除瞭在佛山限購之前買下數 套住宅之外,近三年來,他開始把目光轉向瞭寫字樓市場。2010年,佛山第一棟地標性寫字樓金海廣場一經面市,他就買下瞭大半層,並帶領公司從百花廣場老 舊的寫字樓搬瞭過去。去年年底,與金海廣場一路之隔的星星華園國際開盤,莫子歸再次大氣出手買下瞭近500平方米寫字樓。

  寫字樓營銷策略"華而不實"

  世聯地產佛山公司總經 理葛樸:留心觀察,不難發現,當前佛山地產商對於寫字樓產品的宣傳策略與住宅產品並無二致,無外乎是認籌、儲客之類,宣傳廣告上主打的總是地段好、樓層 高、裝修豪。這種典型的住宅營銷概念其實並不完全適用於對寫字樓的包裝,譬如對於動輒總價上千萬元的寫字樓購買者而言,"一萬抵三萬"的認籌形式根本不被 在意,這種現象恰好反映瞭佛山寫字樓市場的不成熟。

  聚 焦到商業地產項目,最搶眼的佛山南海萬達廣場去年上半年拿地,下半年開售,不僅展示瞭"萬達速度",其商鋪、SOHO更是屢創開盤即清盤的佳績;4月底才 入市的佛山新城保利中心開盤就取得瞭4億元的銷售額;季華路上的星星華園國際,接連推出公寓、寫字樓產品,受到中小投資者熱捧;另外,禪城綠地中心、佛山 萬科廣場等項目也取得瞭極高的市場關註度;還有近期炙手可熱的禪西板塊智慧新城,銷售額也超過瞭4億元,"臨街商鋪已經全部賣完,現在賣的寫字樓是T5, 其餘的寫字樓都賣得差不多瞭。"項目銷售人員介紹。

  佛山新城Vs千燈湖

  商 鋪作為一種保值增值的不動產已經得到瞭很多人認可,市場中一直有"一鋪養三代"的說法。佛山限購之後,隨著商業體量的加大,商鋪的供應尤其充足,吸引瞭一 部分資金充裕的市民買鋪投資,商鋪價格也是一路飆升。三年前,亞藝板塊豪宅天湖酈都一線臨街商鋪的開售價約2.5萬元/平方米起,怡翠玫瑰的商鋪前前後後 銷售瞭近10年,商鋪價格最初為每平方米不到萬元。再看當前市價,最近一直在關註商鋪的王先生去年已經買下瞭南海萬達廣場40平方米的商鋪,總價近300 萬元,折合單價約7萬元/平方米,"因為出手早,這個價錢還不算貴,後來賣的那一批單價都達到10萬元/平方米瞭。"與此同時,佛山公寓也成為炙手可熱的 投資產品,萬達SOHO公寓推出後兩度售空,佛山新城多個項目推出公寓。一時之間,公寓層高、價格等都成為投資者津津樂道的話題。



  ■專傢看點

  世聯地產佛山公司總經理葛樸:更看好佛山新城。佛山新城是佛山市政府規劃多年,舉全市之力打造的重點區域,是未來佛山當之無愧的政治經濟發展中心。佛山新城建成之後,不論是交通、環境、配套還是地理區位,在佛山都是最好的,如何吸引不瞭商業投資和消費?

  佛 山地產行業資深人士嚴偉焜:從長遠來看,佛山新城更具發展潛力,尤其體現在潛在寫字樓進駐企業方面。由於佛山新城定位為佛山的政治經濟文化中心,在政策、 配套等方面享有更加優惠的條件,因此更能吸引有行政審批級別的大型總部型企業進駐;而千燈湖由於金融C區的產業定位,或將主要引進一批相關服務、後勤類企 業。前者或更有凝聚力和影響力。

  佛山市富盛房地產代理有限公司總經理駱儀克:對千燈湖地區的寫字樓市場更有信心。千燈湖片區畢竟有 金融C區作產業支撐,配套設施成熟,再加上金融產業自身的屬性--對高端寫字樓的需求量大,因此投資千燈湖區域的寫字樓更為穩當。反正地產投資方面,投資 市中心、成熟區就是"買個現在",投資新區就是"買個未來",建議投資者結合自身的實際情況和需求作出理性判斷。

  南海區房地產協會 秘書長麥志光:千燈湖板塊高端寫字樓供不應求的現狀是既定事實,雖然新建項目很多,但真正開售卻很少,更別提投入使用。今年初,幾傢大型開發商想把總部搬 來千燈湖,苦於無現樓可用。再加上千燈湖金融C區的定位,使得該區域的寫字樓將面向整個華南市場,部分承接廣深產業轉移,因此客源十分充足。短期之內,預 計該區域寫字樓都將處於供不應求狀態。

  五步買到心水寫字樓

  調查顯示,除瞭把錢存到銀行,佛山市民的投資 渠道可圈可點。股市持續低迷、談黃金而"大媽"色變;繼2011年樓市限購之後,今年2月底新"國五條"再出利器,重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控 政策,劍指商品住宅市場,這使得原本大行其道的投資、投機性購房行為滑入低谷。由於不受限購影響,佛山商業地產市場成為大批投資客眼中的"香餑餑"。

  駱儀克算瞭這樣一筆 賬:目前金海廣場寫字樓售價約為1.5萬元/平方米,月租為90-100元/平方米,投資回報率超過7%,與存放銀行等理財方式對比,這個回報率已經相當 可觀。倘若10年之後,該地段區位價值提升,金海廣場寫字樓售價上漲,那麼對於該寫字樓的持有者而言,凈賺的則不僅僅是10年的租金,還有上漲那部分商品 的價值。

  結合多年地產行業從業經驗,嚴偉焜屏東林邊農地貸款提醒廣大投資者,購買寫字樓至少有五大要點需要註意:

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  筆者瞭解到,佛 山優質寫字樓租金回報率能達到8%。張亮日前向媒體表示,寫字樓項目熱賣的原因之一就在於其理想的回報率,目前在千燈湖保利洲際等代表項目的最高租金可達 100元/平方米,"是一個比較理想的回報",與周邊廣深等一線城市相比,佛山寫字樓處於毫無疑問的價格窪地,其相對較低的價格不僅讓佛山投資客心動,也 同時受到瞭大批廣深甚至外省投資者的青睞。

  三、參照已開發項目。譬如投資者在購買佛山新城金海創意中心的寫字樓時,不妨詳細瞭解一下季華路上金海廣場的運營情況,開發商的運營和操盤經驗將成為日後發展的保障。除此之外,物業管理情況等也在必須考慮范圍,好的物業能夠給產品帶來極大增值空間。

  四、瞭解硬件配置。即電梯數量及品牌、停車位數量、網絡、弱電、空調安裝和層高等情況,在實際使用過程當中,這些才是實實在在體現物業價值的因素,相關配置規格越高,則潛在客戶的素質和規格也會水漲船高,租金當然也一樣。



  不過,由於購買寫字樓體量稍大,一般為數百平方 米或整層購買,對資金的需求量和投資者自身的經濟實力要求較高,因此,嚴偉焜建議,如果資金量不是很夠的話,建議買商鋪,但一定要謹慎出手,選準地段。對 於商鋪價格走勢,嚴偉焜說道,"2008年禪城亞藝湖板塊的租金才100元/平方米,現在都要200元/平方米瞭,已經漲瞭一倍。不過再過5年會如何,就 很難說,畢竟當前佛山的商鋪體量實在太大,單季華路就有超過160萬平方米的產品,再加上各大商業綜合體在產品、規劃佈局、目標客戶等方面的同質化,5年 後,部分商業綜合體的租金或將面臨下行壓力。"



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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-07-24/12113376075.shtml

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陳建志

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