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房企資金壓力顯著加大 進退兩難

  上海易居房地產研究院剛剛對外發佈的《2014年一季度全國房企資金專題報告》也特別指出,目前全國房企的資金面已跳升至"緊張"狀態,未來一年的狀況不容樂觀。

  今年以來,雖然市場上早已悄然掀起打折促銷潮,但從上海易居房地產研究院監測數據來看:一季度,30個典型城市商品住宅成交面積為3854萬平方米,環比減少33.8%,同比減少25.0%,成交量復蘇態勢弱於預期。

內容來自sina新聞

  "目前房企資金來源明顯趨緊,未來資金狀況改善困難重重,其走勢已開啟另一段冰凍期。"鄭紅玉介紹稱,一季度全國房企資金到位增速明顯放緩,由去年同比增幅26.5%降至6.6%。

  進退兩難

  4月29日,銀監會在2014年第一季度經濟金融形勢分析會上強調,接下來銀行業要加強精細化管理,進一步嚴防房地產領域信貸風險。再加上今年以來各類融資渠道緊縮,多數項目銷售回款困難,導致絕大多數房企眼前仍然難以打開資金緊張的困局。

  一位中小型房企負責人告訴記者,相比上市房企而言,目前中小房企融資壓力更大,融資環境更不寬松。"所以我們暫時根本不會輕易去拿地。"

  2月份,興業銀行暫停向房地產開發商發放貸款,隨後部分銀行取消貸款利率優惠。據有關統計,截至3月末,全國執行首套房貸利率優惠的城市僅有16個,其中僅北京有8.8折利率優惠,執行9折利率優惠的城市為11個,9.5折利率的城市4個,其他城市基本提至基準利率或更高,首套房8.5折利率優惠在全國范圍徹底消失。

  廣東省房地產行業協會近期發佈的"一季度廣東房地產市場分析報告"顯示:當前廣東省房企整體資金狀況明顯不如去年充裕,普遍面臨到位資金增速下滑,資金回籠壓力增大的問題。

  "自去年以來,許多房企大舉拿地,有些企業購地支付同比增長幅度甚至達到200%以上。加之土地溢價率高,各地地王頻出,造成買地耗資較高。"業內人士分析,這兩大因素直接造成今年以來多數房企存貨和負債額的快速上漲。

  事實的確如此,記者觀察到,截至4月底,已經正式發佈第一季度業績報告的126傢房企負債合計達2.31萬億元,較去年同期的增長25.07%;存貨合計也高達2.01萬億元,較去年同期上漲26.17%。

  一方面是銷售資金回籠慢,另一方面是拿地成本高,令很多房企進退兩難。據統計,上述已經發佈第一季度業績報告的126傢房企中,凈利潤出現同比下滑的企業達到77傢,下滑幅度超過100%的有22傢。更值得關註的是,萬科和招商等標桿房企也在凈利潤下滑企業之列。

  民間二胎 民間二胎房貸設定貸款全省皆可處理雪上加霜

  兩難的局面下,銀行持續收緊房貸可謂是雪上加霜。按照上述銀監會會議要求,接下來,銀行業將繼續嚴格執行國傢房地產調控政策和差別化住房信貸政策,強化房地產開發企業和土地儲備貸款風險防范,加強經營性物業貸款風險管理和房地產信貸風險分區域管理。

  與房企銷售回款困難形成鮮明對比的,則是一季度土地市場呈現出亢奮態勢。據上海易居房地產研究院監測,今年一季度,10個典型城市土地出讓金收入為2691.7億元,與去年同期相比增長83.1%,較2012年同期更是大增375.4%。其中一線城市土地出讓金收入為1754.1億元,相當於2013年全年成交額的35%。

  "從2014年一季度情況來看,全國房企資金狀況變化很大,綜合指標由'偏松'直接跌入'緊張',資金形勢堪比2011年,房企面臨的壓力相比之前顯著加大。"上海易居房地產研究院研究員鄭紅玉接受《中國建設報•中國住房》記者采訪時說。

  其中,利用外資、其他資金同比分別下降33.9%、1.9%,國內貸款、自籌資金分別同比增長20.4%,9.6%。相比2013年,國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金的同比增速分別下降12.7、66.7、11.7和30.8個百分點。

  除此之外,全國房企海外融資規模也出現瞭緊急剎車。中原地產首席分析師張大偉對記者表示,從環比數據來看,4月份以來中國房企海外融資額僅14.74億美元,不到3月份的一半,環比驟降56%。"隨著QE已經逐漸開始退出,房企另一扇融資大門將逐漸關閉,預計2014年房企的資金壓力將因此進一步提升。"

  市場低迷的現狀也同樣包括形勢向來較好的一線城市。中原地產的統計數據顯示,今年前4個月,北京市純商品房成交金額為501.9億元,與去年同期的810.5億元相比驟降61.47%。

  "雖然目前存在地方政府救市的可能性,但如果信貸不明顯寬松,全國房企的整體資金狀況從長期來看,依舊難以改善。"張大偉表示。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-07/15452720854.shtml
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陳建志

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