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??該地塊起始總價為70.7億元。即使溢價率隻有20%,成交總價也將超過84億元。北京一傢房企總經理告訴記者,由於資金成本的壓力,一傢房企單獨拿地的可能性不大,或者極少數房企才會選擇獨立作戰,更大的可能性是大房企們組成聯合體拿地,分散資金壓力和市場風險。

??北京土地出讓金今年超1900億元

北京土地出讓金今年超1900億元

??土地出讓金創新高

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??而與之相比,商業金融類用地的樓面價卻由去年的9596元/平方米下降至8491元/平方米,下跌約11.5%。

??記者根據北京市土地整理儲備中心公開資料統計,僅今年前四個月,北京市土地出讓金就已經達到瞭1055億元,占目前北京市土地出讓金總額的55%。

??事實上,2014年北京市全年土地出讓金已經創下瞭新的歷史紀錄。截至目前,北京2014年已經成交140宗用地,土地出讓金合計1911.4億元,超越去年,創歷史新高。2013年,北京土地出讓金為1821.8億元。

??“去年土地市場的火熱一直傳導到瞭今年。”亞豪機構市場總監郭毅也向記者表示,“由於去年樓市的火熱,不少房企手中積攢瞭大量資金,同時土地緊缺。而這造成瞭今年上半年土地市場競爭激烈,溢價率普遍較高,這也是促成今年北京土地市場數據超去年的原因之一。”

??日前,一個總價70.7億元的“巨無霸”地塊出現在瞭北京土地拍賣市場。該地塊位於豐臺區花鄉白盆窯村,盡管要明年才正式出讓,但它的出現,讓北京土地市場再次聚集瞭眾多關註目光。

??盡管白盆窯地塊區位優勢明顯,但對於房企來說想收入麾下並不容易。地塊大、總價也高,資金門檻將是房企首要面對的問題。

??2015年的土地市場或將高調開場。南四環外白盆窯村地塊起價超過70億元,預計在明年1月7日出讓。2014年,北京僅有西城區華嘉胡同地塊成交價超過70億元。目前,根據記者瞭解,包括萬科在內,多傢房企都在關註白盆窯地塊。

??事實上,2014年的土地市場由於受到政策、市場、土地供應等多重因素的沖擊,並不復2013年時全年火熱的場面,經歷瞭諸多起伏。年初土地市場高價地頻出,中間卻斷頓百日,孫河高價地兩度流拍。雖然到目前為止土地市場成交已超越去年總量,卻無法掩飾今年下半年土地市場的疲態。

新近掛牌出讓的白盆窯村地塊,起拍價達到70.7億元,吸引瞭眾多房企關註。新京報記者 張旭 攝

??利潤預期有限

??“巨無霸”地塊起價超70億元

??在目前北京市國土局掛出的經營性用地中,僅有豐臺區樊傢村3號零售商業用地將在12月30日出讓,其餘地塊出讓時間將在2015年。樊傢村3號地起價5.5億元。與此同時,年內已經沒有工業用地出讓。至此,2014年北京土地市場將在樊傢村3號地出讓後正式收官。樊傢村3號地若順利成交,北京全年土地出讓金預計在1920億元上下。



??隨著9月底一系列信貸新政的出臺,北京的土地市場又有瞭明顯的升溫。不少房企在新政出臺之後都重新開始關註土地市場,並積極準備拿地。泰禾集團品牌總監沈力男也在接受采訪時向記者直言,“新政的出臺可以說讓房企們又聞到瞭春天的氣息。”

??有不少業內人士分析認為,今年的土地市場之所以成交金額較高,其主要原因還是由於大量優質地塊的集中入市。比如年初由泰禾拿下的西局地塊以及9月份入市的石景山劉娘府地塊都引發瞭多傢房企的激烈爭奪。而一度被暫緩入市、直到8月份才最終出讓的華嘉胡同地塊,更是以74.6億元的總價、近9.7萬元/平方米的樓面價成為今年北京土地市場上的地王。

??不過,還值得註意的是,並非所有優質土地都遭到哄搶,在樓市成交最冷清的三季度,土地市場上更是流拍連連。原本被眾多開發商看好的孫河板塊就在今年迎來戲劇性反轉,7月份,孫河區域K地塊起始樓面價3.5萬元/平方米,創北京起拍價紀錄,不過該地塊最後因無人競價而流拍;戲劇性的是,此地塊在今年9月自降身價再次掛出時,仍未能如期迎來買傢。而除孫河“準地王”外,還有其他一些地塊如位於房山區長溝鎮地塊同樣也遭遇流拍。

??對此,有業內人士表示,今年的土地流拍多發生於三季度,當時樓市成交慘淡,“去庫存化”是房企的主要任務,而大手筆的拿地無疑會加重其資金使用成本,是造成多塊地最終流拍的主要原因。

??搶地與流拍並行

??記者觀察發現,自“9·30限貸新政”提出後,北京土地市場相比9月已經有瞭明顯升溫。10月13日至28日,半個月的時間內,共有10宗土地成功出讓,土地出讓金達197.8億元。相比9月份的96.93億元,環比增長率超過100%。張大偉指出,未來一線城市的土地價格還將繼續高位運行。“相比三四線城市看得見的風險,房企更加紮堆一線城市,這種情況下,一線城市土地市場的競爭激烈不可避免。”

??聚焦



內容來自sina新聞

??總價門檻將考驗房企實力

??南四環外的白盆窯地塊,位於南四環外郭公莊板塊,往西一兩公裡就是京投萬科西華府項目,以及中海九號公館(樓盤資料 業主論壇) 。

??從市場需求角度看,在中海、京投和萬科相繼進入後,郭公莊板塊已經成為北京樓市的一大熱點。亞豪機構的統計數據顯示,截至12月20日,京投萬科西華府項目2014年實現銷售29.52億元,名列北京各大住宅項目第二位。

??業內人士認為,今年土地市場成交金額創歷史紀錄,主要原因是大量優質地塊集中入市

??對此,中原地產首席分析師張大偉分析認為,北京土地市場在2014年創造瞭多項紀錄,其中總成交額、住宅用地成交額(1311億元)均創新高,住宅土地的均樓面價高達14557元/平米,環比2013年的9616元/平米上漲瞭51%。

??白盆窯地塊規劃建築面積約41.9萬平方米,其中需配建16.33萬平方米的限價房和12.26萬平方米的自住型商品房,前者銷售限價為1.7萬元/平方米,後者銷售限價為2.9萬元/平方米。這也意味著白盆窯地塊將配建目前北京最貴的自住商品房。

??除配建限價房、自住房外,再扣除6880平方米的教育設施,白盆窯地塊剩餘可供銷售的普通商品房最多12.6萬平方米。商品住宅部分容積率為2.8,這在業內人士看來,制約瞭白盆窯地塊未來的住宅屬性,很難開發為較高端的低密住宅,未來大體上是剛需剛改產品。“限價房部分肯定是虧錢的,自住房能略有盈餘。整體利潤空間有限。”一房企總經理對記者表示。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-12-26/07565954031752967401698.shtml

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陳建志

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