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內容來自sina新聞

??2014年以來數次出臺影響樓市的政策,包括從2014年4月到9月40多個城市取消限購;2014年9月30日,央行、銀監會聯合出臺《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》,放松對與自住需求密切相關的房貸政策;2014年10月放寬公積金貸款條件;2014年11月、2015年3月兩次降息等等。而今年3月30日,央行、銀監會、住建部又聯合發文,降低商貸二套房首付至4成,住房公積金貸款購房首付比例一套房調減至2成,財政部則宣佈二套房交易營業稅免征年限從最低5年降至最低2年。政府進一步從購房資格、利率、首付成數等釋放著樓市需求。

??第四,從項目表現看,區位條件好、產品優勢明顯的項目,市場關註度更高。





??今年大傢都感覺到春風瞬暖,傳統意義上的樓市“金三銀四”以及“紅五月”,有瞭房貸首付下調、營業稅減免等新政的刺激,應該還會加速回暖。但在“保價”還是“保量”的問題上,不應盲目樂觀,適時調整價格策略,以保證庫存的消化速度才是明智之舉,隻有量足瞭,才有底氣“漲價”。

??政府對樓市的政策思路日益明顯,即經濟下行期,房地產仍是有效支撐經濟增長的基礎,貨幣、稅收、金融等則是穩樓市的定向工具。

??又一年的金三銀四購房季到來瞭,在3月初結束的兩會當中,可以看出今年房地產市場的主基調,能用“兩個穩定”來概括,也就是說“穩定住房消費”、“穩定住房市場”。那麼,在過去的一季度,長沙的住房市場又有怎樣的表現呢?接下來的幾個月,開發商們該“保價”還是“保量”呢?

??我認為,在宏觀調控“去行政化”和“趨市場化”的背景下,政策上更著重於維護樓市合理的消費需求,尤其是對自住型、改善型購房者的金融支持。

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2015,長沙樓市量、價該保誰?

??一季度,企業成交金額排名TOP10中,位列第一的是恒大地產,全國百強房企僅恒大和保利進瞭TOP5,綠地、萬科、中建分別位列第6、第7、第9位。而2014年前一個季度全國百強房企在TOP10中占瞭8席。相比去年,今年萬科、綠地等名企排名分別下降4個名次、2個名次,恒大、萬科成交金額分別下降瞭7.7%、18.7%。

??從近兩年長沙市內六區商品住宅供應、成交、價格走勢看,2015年一季度供應面積207.8萬方,環比下降51.8%,同比上升32.56%,但與2013年一季度相比,下降瞭12.7%;成交面積191.7萬方,環比下降38.24%,同比上升14.47%,但與2013年一季度相比,下降瞭25.9%;成交價格為6479元/㎡,環比微漲0.44%,同比下降3.69%。不難看出,今年市場相比去年年初有所好轉,但仍不及2013年,市場回暖跡象不明顯。

??2015年一季度供求比為1.06,高於去年同期的0.92,由於年初成交表現不佳,庫存基數較大。據克而瑞監測數據顯示,截止3月31日,長沙市內六區商品房存量達2441萬方,其中住宅存量為1547萬方,去化周期長達21個月。

??第三,從房企方面看,多數名企雖積極促銷去庫存,但讓利幅度並不大,可謂是“促銷保量、價格堅挺”。

2015年1季度全市企業成交金額排名

??兩會期間總理多次提到瞭貨幣的政策寬松,周小川行長也說瞭也許降息會延續,也許降準會延續,可見,貨幣政策在未來一定時期內仍然是比較寬松的。

??根據克而瑞監測數據顯示,自恒大3月初推出商鋪及車位5.5折優惠的活動以來,其成交金額增長4.1個億。不難看出,實實在在的讓利,才能真正的“保量”。

??其次,從長沙整體市場看,內六區商品住宅仍處於庫存高企,價格微跌的狀態。

??2015年1、2月份六區住宅的銷冠分別是,京武浪琴山(當月成交3萬㎡,主推175-200板式大宅)和地泰禦景苑(當月成交1.2萬㎡,主推146-193㎡三房、四房),均是雨花區的熱點板塊項目。可見在當前市場環境下,購房者更看中項目的區位條件及其配套,傾向於購買成熟片區的產品。值得註意的是,從一季度項目表現看,長沙市場改善型需求有一定的增長。

??從以上幾方面的分析,可以看出,當前長沙樓市有著政策環境寬松;供求失衡、庫存高企、價格微跌;名企促銷雷聲大雨點小等特點。

??首先,從政策層面看,本屆政府啟動瞭房地產市場正常化的進程,政策環境日漸寬松。

??作者簡介:

??我們先看一下當前的大環境。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/2015-04-14/11375993587737993996398.shtml

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陳建志

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