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內容來自sina新聞

北京開發商稱獲取預售證困難期房供應下滑20%



  蔡胤

  時值年底,關於北京(樓盤)預售證審批收緊的種種傳聞再次在開發商中傳開,雖未收到白紙黑字的文件,但不少開發商聲稱:感覺到瞭來自"拿證"的重重壓力。北京下半年價格限制措施的"威力",也在市場上漸漸顯露。

  開發商:"收不回成本"

  "到瞭年底,明顯感覺到瞭拿證的壓力。"談及項目預售證審批的難度,某上市公司華北區域副總經理對《第一財經日報》記者如是說。

  這位副總經理稱,其所在的公司今年上半年推盤量較多,下半年推盤量不大,且多為1.7萬~2萬元/平方米的剛需項目,所以預售證的取證還算"比較順利",沒有影響入市進度。但近兩個月,公司上下都發愁瞭,因為兩個合作開發的中端項目,原本將於今年年底到明年年初入市,卻在辦理預售證過程中遭遇瞭壓力,年底前拿到預售證的希望十分渺茫。

  按照她的說法,這段時間,開發商都明顯感覺到瞭北京市對住宅項目預售證審批更為嚴格,預售證審批價格參照同片區同類住宅目前的市價水平,但由於新項目拿地成本高企,目前市價與開發商對項目價格的預期拉開瞭差距。

  以該公司合作開發的兩個中檔住宅項目為例,這兩個項目拿地成本分別為1萬元/平方米和1.5萬元/平方米,公司預期入市價格則分別在2萬元/平方米和3萬元/平方米左右,但按照現在執行的預售證價格審批標準,該項目售價必須參照在售的同片區同類住宅目前的市價水平價格,即不得超過1.6萬元~1.7萬元/平方米。

  "地價都一萬多瞭,按照一萬六七賣的話,從成本上說是做不下來的。"這位副總經理強調,如果按現有審批價拿預售證,項目可能收不回成本。

  無獨有偶,亦莊一住宅項目的營銷總監告訴本報記者,最近北京南城的一個住宅項目,拿地價格超過瞭3.6萬元/平方米,片區限價為4萬元/平方米,項目想盡辦法也拿不到預售證,最後決定做豪宅,進行"精裝拆分"。

  所謂精裝拆分,是指精裝樓盤以低價獲批預售證後,將房款與精裝修款分離開,以達到預期的銷售價格,這是北京"限價令"出臺後,開發商應對行政管制的"新招"。但記者走訪發現,不少開發商的體會是,精裝拆分的做法已經不被允許瞭。

  關於北京市收緊預售證審批的種種措施,受訪的開發商人士均表示,目前高價房預售證要審批下來十分困難,但年底前高於4萬元/平方米的項目不批預售證等說法也僅為傳言,開發商都未收到明確的文件。

  限價的"威力"

  通過預售證審批指導新盤入市價格這一做法,並非年底才開始。

  為避免高價樓盤集中入市並放量成交造成房價未來快速上漲的市場預期,今年4月以來,北京市住建委開始調整房地產預售許可的審批速度和節奏。媒體統計的數據指出,2013年4月當月,北京市住建委總計批準22個樓盤的預售許可申請,同比下降18.5%。

  彼時,開發商體會到的要求是,樓盤報價不能明顯高於此前成交價格,也不能明顯高於周邊同類品質樓盤,如果開發商不接受價格參照,就可能拿不到預售證。

  接下來的6月14日,北京市住建委下發《關於進一步加強本市商品房預售許可管理有關問題》的通知,提高大戶型和商辦項目的預售門檻,將商業、辦公等非住宅樓棟以及套均建築面積大於140平方米的住宅樓棟申請預售許可的要求提高為:地上規劃層數7層(含)以下的,施工進度應達到主體結構封頂;8層(含)以上的,施工進度應達到地上規劃層數1/2以上(且不低於7層)。

  進入11月,北京市住建委召集多傢開發商開會,隨後陸續有開發商遭遇項目獲取預售證困難的情況。

  類似的價格監管手段,對市場來說頗具威力。對此,最近頗受媒體關註的北京首都開發股份有限公司(下稱"首開")或許體會深刻。

  該公司11月8日發佈公告稱,2013年10月,公司及控股子公司實現簽約面積5.45萬平方米(含地下車庫等),同比下降55.8%;實現簽約金額7.35億元,同比下降56.8%,跌破9月份創下的降52.45%的紀錄。

  對此,有媒體援引首開相關負責人的回應稱,首開主要受到北京預售證發放收緊的壓力,7月份時拿不到證,當時尚有房可賣,但到瞭8、9月份,拿不到新證,老盤基本上賣完,造成手裡無項目可售的情況。

  在預售證審批嚴格的背景下,今年北京預售項目達到低點。中原地產研究部統計數據顯示,今年以來,北京期房住宅供應量為145期,合計供應的住宅套數為43337套,這一供應量是最近5年的最低點,比2012年同期的54202套,下調瞭20%。

  賣還是不賣?

  面對監管,賣還是不賣?這成瞭盤旋在開發商心中最大的難題。

  中原地產研究部總監張大偉接受本報記者采訪時稱,限價短期內恐難取消,供需結構緊張在明年下半年會緩解,所以開發商還是應該在基本合適價格下盡快拿證。

  張大偉說,開發商不是拿不到預售證,是拿不到合適價格的預售證。他認為,眼下的階段就像一場"博弈",開發商等預售證並不一定有固定的結果。一方面,若將來限價放開,開發商可以獲得入市高價,但另外一方面,也存在限價不放開、項目仍被限價的可能。

  他稱,不少開發商目前資金情況較好,對後市頗為樂觀,因此在拿不到合適售價的預售證的情況下,選擇瞭等待。

  亞豪機構市場總監郭毅則表示,對於開發商來說,能否有一個好的銷售業績,其決定性因素包括市場和政策兩方面,當前雖然市場基本面形勢大好,但政策嚴格限制項目售價及價格上漲的幅度,那麼開發商也隻能接受,並按照新的市場規則制定銷售策略。

  目前,北京並未出臺收緊預售證的明文規定,僅為市場感知,關於北京樓市未來的調控方向,郭毅認為,"京七條"出臺後,北京目前的開盤項目以均價3萬元/平方米以內的剛需盤為主,這將有效制約年末北京平均房價的漲勢。

  她認為,從北京房地產市場需求旺盛、城市資源有限的現狀特點來說,預計限購、限漲、限證等行政手段會結合市場狀況陸續退出,從而確保房價穩定、房地產市場健康發展。

  全國房地產商會聯盟執行主席顧雲昌建議,目前的長效機制還沒有面市,主要是靠短期行政手段來調整。從市場發展角度來講,更應該加快建立長效機制,通過市場這隻無形的手來調節房地產市場波動。而政府應將重點轉移到保障房建設方面,放開商品房市場,不斷完善住房保障體系和住房供應體系。

  "我們一方面嘗試與政府溝通,一方面在普通住宅中,增加瞭一部分洋房和類別墅產品,以攤回地價水平。"上述接受采訪的副總經理這樣說道。當記者問及溝通中餘地有多大時,她的回答是,"基本沒什麼餘地,到年底瞭,北京市的整體價格水平還是有壓力的。"

  2013年4月當月

  為避免高價樓盤集中入市並放量成交造成房價未來快速上漲的市場預期,北京市住建委開始調整房地產預售許可的審批速度和節奏。

  2013年6月14日

  北京市住建委下發《關於進一步加強本市商品房預售許可管理有關問題》的通知,提高大戶型和商辦項目的預售門檻,將商業、辦公等非住宅樓棟以及套均建築面積大於140平方米的住宅樓棟申請預售許可的要求提高為:地上規劃層數7層(含)以下的,施工進度應達到主體結構封頂;8層(含)以上的,施工進度應達到地上規劃層數1/2以上(且不低於7層)。

  2013年11月

  北京市住建委召集多傢開發商開會,隨後陸續有開發商遭遇項目獲取預售證困難的情況



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-29/03363763842.shtml

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陳建志

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